전세·월세 보일러 고장 나면 누가 수리비 낼까? 집주인·세입자 책임 기준 총정리

전세나 월세로 거주하는 집에서 갑자기 보일러가 고장 나면 가장 먼저 드는 생각이 있습니다.

"보일러 수리비는 집주인이 내야 할까, 아니면 세입자가 부담해야 할까?"

특히 겨울철에는 보일러가 고장 나면 난방과 온수를 사용하기 어려워 일상생활에 큰 불편이 발생할 수 있습니다.

그런데 집주인은 세입자가 사용하다 고장 났으니 직접 수리하라고 하고, 세입자는 원래 설치되어 있던 보일러이므로 집주인이 수리해야 한다고 주장하는 경우도 있습니다.

결론부터 말하면 보일러가 노후되거나 자연적인 고장으로 정상적인 주거생활이 어려워진 경우에는 원칙적으로 집주인이 수선 의무를 부담할 수 있습니다. 반면 세입자의 잘못으로 발생한 고장이라면 세입자가 책임질 수 있습니다.

다만 실제 수리비 부담은 고장 원인과 수리 범위, 임대차계약 내용 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

이번 글에서는 전세·월세 보일러 고장 시 수리비 부담 기준부터 집주인의 수선 의무, 세입자 과실, 수리비 청구 방법과 분쟁 해결 절차까지 알아보겠습니다.

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목차

1. 전세·월세 보일러 수리비는 누가 부담할까?
2. 집주인의 수선 의무는 어디까지일까?
3. 보일러 고장 원인별 수리비 부담 기준
4. 계약서에 세입자 부담이라고 적혀 있다면?
5. 보일러가 고장 나면 먼저 해야 할 일
6. 세입자가 먼저 수리했다면 비용을 돌려받을까?
7. 집주인이 수리를 거부하면 어떻게 할까?
8. 보일러 고장으로 월세를 줄일 수 있을까?
9. 전세·월세 수리비 관련 자주 묻는 질문
10. 한눈에 정리

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1. 전세·월세 보일러 수리비는 누가 부담할까?

보일러 수리비 부담을 판단할 때 가장 중요한 것은 전세인지 월세인지가 아닙니다.

보일러가 왜 고장 났는지, 수리하지 않으면 정상적인 주거생활이 어려운지, 세입자에게 잘못이 있는지 등을 살펴봐야 합니다.

일반적으로 임대차계약에 포함된 보일러가 노후화되어 난방이나 온수를 정상적으로 사용할 수 없다면 임대인의 수선 의무가 문제 됩니다.

반면 세입자가 임의로 보일러를 분해하거나 잘못된 사용으로 부품을 파손했다면 세입자의 책임이 인정될 수 있습니다.

고장 상황	일반적인 판단 방향
보일러 노후로 작동 불량	집주인 수선 의무 검토
주요 부품의 자연적인 고장	집주인 부담 가능성 높음
세입자가 부주의로 파손	세입자 책임 가능
간단한 설정·소모품 문제	계약 및 고장 내용 확인
보일러 전체 교체 필요	원인·노후도·계약 내용 검토

위 표는 일반적인 판단 방향을 정리한 것으로, 모든 사례에 동일하게 적용되는 확정 기준은 아닙니다.

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2. 집주인의 수선 의무는 어디까지일까?

민법 제623조는 임대인이 임차인에게 임대 목적물을 인도하고, 계약 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있다고 규정하고 있습니다.

쉽게 말하면 집주인은 세입자가 계약 목적에 맞게 집을 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지해야 한다는 의미입니다.

대법원 판례에서도 수리하지 않으면 임차인이 주택을 정상적으로 사용할 수 없는 정도의 하자라면 임대인의 수선 의무가 인정될 수 있다고 설명합니다.

① 집주인이 수리해야 할 가능성이 높은 경우

• 오래된 보일러의 주요 부품이 자연적으로 고장 난 경우
• 보일러 고장으로 난방이나 온수 사용이 어려운 경우
• 기본적인 난방 설비의 대규모 수리나 교체가 필요한 경우
• 세입자의 잘못 없이 주요 설비가 정상 작동하지 않는 경우

② 세입자가 처리해야 할 수 있는 경우

• 세입자의 부주의로 보일러 부품을 파손한 경우
• 세입자가 임의로 설비를 개조하다 고장 낸 경우
• 별다른 비용 없이 쉽게 해결할 수 있는 사소한 문제
• 유효한 계약상 약정에 따라 세입자가 부담하기로 한 경미한 유지관리 사항

다만 보일러의 수리비가 적게 나왔다는 이유만으로 무조건 세입자 책임이 되는 것은 아닙니다.

수리비 액수 하나보다는 고장 원인, 설비의 중요성, 주택 사용에 미치는 영향을 함께 판단해야 합니다.

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3. 보일러 고장 원인별 수리비 부담 기준

① 오래된 보일러가 자연적으로 고장 났다면?

입주 전부터 설치되어 있던 보일러가 오래 사용되어 고장 난 경우를 생각해 보겠습니다.

세입자가 정상적으로 사용했는데 주요 부품이 고장 나 난방과 온수를 사용할 수 없다면 임대인의 수선 의무가 인정될 가능성이 있습니다.

보일러는 주거생활에 필요한 기본 설비이기 때문입니다.

다만 사용 기간만으로 고장 원인을 단정할 수는 없으므로 제조사나 수리업체의 점검 결과를 확인하는 것이 좋습니다.

② 세입자의 부주의로 고장 났다면?

세입자가 임의로 보일러를 분해하거나 잘못된 조작으로 부품을 파손했다면 세입자에게 수리비 부담 책임이 발생할 수 있습니다.

이 경우에는 고장 원인과 세입자의 행위 사이에 관련성이 있는지 확인해야 합니다.

단순히 세입자가 거주하는 동안 고장 났다는 이유만으로 세입자의 과실이 인정되는 것은 아닙니다.

③ 겨울철 동파로 보일러가 고장 났다면?

겨울철에는 보일러나 연결 배관이 얼어 작동하지 않는 경우도 있습니다.

동파로 인한 수리비는 발생 원인에 따라 책임이 달라질 수 있습니다.

예를 들어 건물의 단열이나 설비 자체의 문제로 동파가 발생했다면 임대인의 수선 의무가 문제 될 수 있습니다.

반면 세입자가 합리적으로 요구되는 관리 의무를 소홀히 해 동파가 발생한 사실이 인정된다면 세입자의 책임이 문제 될 수 있습니다.

따라서 동파 사고가 발생했다면 보일러 제조사나 전문 수리업체를 통해 원인을 확인하는 것이 중요합니다.

④ 보일러를 아예 교체해야 한다면?

단순 부품 수리가 아니라 보일러 전체를 교체해야 하는 경우에는 수리비 부담 문제가 더욱 커질 수 있습니다.

기본 설비의 노후화로 전체 교체가 필요한 상황이라면 임대인의 수선 의무가 인정될 가능성이 높습니다.

반면 세입자의 중대한 과실로 교체가 필요해진 경우에는 책임 범위를 별도로 판단해야 합니다.

또한 수리가 가능한데도 세입자가 임의로 고가의 제품으로 교체했다면 그 비용 전부를 집주인에게 청구할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.

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4. 계약서에 '수리비는 세입자 부담'이라고 적혀 있다면?

전세·월세 계약서를 작성할 때 다음과 같은 특약이 들어가는 경우가 있습니다.

"임대차 기간 중 발생하는 시설물 수리비는 임차인이 부담한다."

그렇다면 이런 특약이 있으면 보일러 교체비까지 무조건 세입자가 부담해야 할까요?

반드시 그렇지는 않습니다.

법제처의 생활법령정보에 따르면 임대인의 수선 의무는 특약으로 일부 조정할 수 있지만, 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선이나 기본 설비의 교체와 같은 대규모 수선은 임대인이 부담하는 것으로 설명하고 있습니다.

따라서 계약서에 수리비 부담 특약이 있더라도 해당 특약의 문구와 범위, 수리 대상, 고장 원인 등을 함께 검토해야 합니다.

수리비를 세입자가 부담한다는 특약이 있다는 이유만으로 노후 보일러의 모든 교체비를 세입자에게 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

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5. 전세·월세 보일러가 고장 나면 먼저 해야 할 일

보일러가 고장 났을 때는 수리비 책임을 따지기 전에 고장 상태를 확인하고 집주인에게 신속하게 알리는 것이 중요합니다.

① 보일러 고장 증상 확인하기

• 난방과 온수가 모두 작동하지 않는지
• 난방은 되지만 온수만 나오지 않는지
• 보일러 조절기에 오류코드가 표시되는지
• 이상한 소리나 냄새가 발생하는지
• 보일러 또는 배관 주변에 누수가 있는지

가스 냄새가 나거나 일산화탄소 경보기가 작동하는 등 안전 문제가 의심된다면 수리비 논의보다 안전 확보가 우선입니다.

이 경우 보일러를 무리하게 작동시키지 말고 안전한 장소로 이동한 뒤 가스 공급업체나 긴급 서비스에 연락해야 합니다.

② 집주인에게 즉시 고장 사실 알리기

민법 제634조는 임차물이 수리를 필요로 하는 경우 임차인이 지체 없이 임대인에게 알리도록 규정하고 있습니다. 다만 임대인이 이미 알고 있는 경우는 예외입니다.

따라서 보일러가 고장 났다면 문자나 메신저 등을 통해 집주인에게 고장 사실을 알리는 것이 좋습니다.

③ 제조사 또는 전문 수리업체 점검받기

가능하면 집주인과 협의해 제조사 서비스센터나 전문 수리업체를 통해 고장 원인을 확인하는 것이 좋습니다.

이때 수리업체에 고장 원인과 교체 부품, 수리비를 구체적으로 설명해 달라고 요청하면 이후 비용 부담을 협의하는 데 도움이 됩니다.

④ 수리 전 비용 부담 협의하기

수리비가 큰 경우에는 집주인의 동의 없이 임의로 교체하기보다 예상 견적과 수리 범위를 공유하는 것이 좋습니다.

긴급하게 수리해야 하는 상황이라면 집주인에게 연락을 시도한 기록과 긴급 수리 필요성을 입증할 자료를 남겨두는 것이 중요합니다.

집주인에게 보내는 문자 예시

안녕하세요. 현재 거주 중인 집의 보일러에 문제가 발생해 연락드립니다.

난방과 온수가 정상적으로 작동하지 않아 점검이 필요한 상황입니다.

보일러 상태와 오류코드 사진을 함께 전달드립니다. 수리업체 점검 및 수리 진행 방법을 확인 부탁드립니다.

이처럼 감정적인 표현보다 고장 증상과 필요한 조치를 구체적으로 전달하는 것이 좋습니다.

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6. 세입자가 먼저 수리했다면 비용을 돌려받을 수 있을까?

집주인과 연락이 되지 않거나 난방이 되지 않아 긴급하게 수리해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

이때 세입자가 먼저 수리비를 지출했다면 비용을 돌려받을 수 있을까요?

민법 제626조 제1항에 따르면 임차인이 임차물의 보존에 필요한 비용을 지출한 경우 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다.

이러한 비용을 일반적으로 '필요비'라고 합니다.

예를 들어 세입자에게 책임이 없는 보일러 고장으로 난방을 사용할 수 없고, 주택을 정상적으로 사용하기 위해 필요한 수리를 진행했다면 필요비 상환 문제가 발생할 수 있습니다.

다만 모든 수리비가 자동으로 필요비에 해당하는 것은 아닙니다.

수리의 필요성, 비용의 적정성, 고장 원인, 계약 내용 등을 검토해야 합니다.

수리비를 청구할 때 준비하면 좋은 자료

• 보일러 고장 사진과 오류코드
• 집주인에게 고장 사실을 알린 문자 또는 메신저 기록
• 수리업체의 점검 결과와 고장 원인 설명
• 수리 견적서
• 수리비 영수증 또는 결제 내역
• 교체 부품 및 수리 내역서

수리비를 먼저 지출했다고 해서 무조건 전액을 돌려받는 것은 아니므로, 가능하면 수리 전에 집주인과 협의하고 증빙자료를 확보하는 것이 좋습니다.

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7. 집주인이 보일러 수리를 거부하면 어떻게 할까?

보일러가 고장 났는데도 집주인이 수리를 거부하거나 연락을 받지 않는 경우가 있습니다.

이때는 다음과 같은 순서로 대응하는 것이 좋습니다.

① 수리 요청 사실을 기록으로 남기기

문자나 메신저로 고장 증상과 수리 요청 내용을 전달하고 기록을 보관합니다.

수리가 지연되면서 생활에 어떤 불편이 발생하는지도 구체적으로 남겨두는 것이 좋습니다.

② 수리업체의 점검 결과 확보하기

보일러의 노후 고장인지, 사용상 과실인지 확인할 수 있는 점검 자료가 있으면 분쟁 해결에 도움이 됩니다.

③ 내용증명 발송 검토하기

집주인이 계속 수리를 거부한다면 고장 내용과 수리 요청, 필요한 조치 등을 정리해 내용증명 우편을 보내는 방법을 검토할 수 있습니다.

내용증명 자체가 상대방에게 수리를 강제하는 것은 아니지만, 언제 어떤 내용을 통지했는지 입증하는 자료로 활용할 수 있습니다.

④ 주택임대차분쟁조정위원회 이용하기

수리비 부담을 둘러싼 분쟁이 해결되지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 절차를 검토할 수 있습니다.

대한법률구조공단에서 운영하는 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회 홈페이지에서는 조정신청과 방문예약 등의 서비스를 제공합니다.

다만 조정은 상대방의 참여와 합의가 필요한 절차이므로 신청만으로 원하는 결과가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.

주택임대차분쟁조정위원회 공식 홈페이지 →

홈페이지에서 조정신청 방법과 준비서류, 관할 위원회를 확인할 수 있습니다.

분쟁조정 신청서·구비서류 확인하기 →

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8. 보일러 고장으로 월세를 줄이거나 계약을 해지할 수 있을까?

보일러 고장으로 난방이나 온수를 장기간 사용하지 못한다면 월세 감액이나 계약 해지 가능성도 궁금할 수 있습니다.

민법 제627조는 임차인의 과실 없이 임차물의 일부를 사용할 수 없게 된 경우 차임 감액에 관한 권리를 규정하고 있습니다.

또한 남은 부분만으로 임대차계약의 목적을 달성할 수 없다면 계약 해지 문제가 발생할 수 있습니다.

다만 보일러가 잠시 고장 났다는 이유만으로 곧바로 월세 전액을 지급하지 않아도 된다거나 계약을 즉시 해지할 수 있는 것은 아닙니다.

실제로 주택을 얼마나 사용하기 어려웠는지, 고장 기간과 정도, 수리 가능성 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

전세의 경우에도 계약상 사용·수익에 중대한 장애가 발생했다면 그에 따른 법적 대응을 검토할 수 있지만, 월세 감액과 동일하게 처리되는 것은 아닙니다.

집주인이 수리를 해주지 않는다고 해서 임의로 월세 지급을 중단하거나 보증금에서 수리비를 공제하는 행동은 추가 분쟁을 일으킬 수 있으므로 주의해야 합니다.

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9. 전세·월세 보일러 수리비 관련 자주 묻는 질문

Q1. 월세집 보일러가 고장 나면 무조건 집주인이 수리해야 하나요?

무조건 그렇지는 않습니다. 노후화 등으로 주택을 정상적으로 사용하기 어려운 경우에는 집주인의 수선 의무가 인정될 수 있지만, 세입자의 과실이나 사소한 수리인지 여부에 따라 책임이 달라질 수 있습니다.

Q2. 전세집 보일러도 집주인이 수리해야 하나요?

네. 전세라고 해서 임대인의 수선 의무가 없어지는 것은 아닙니다. 고장 원인과 수리의 필요성, 계약 내용을 기준으로 판단해야 합니다.

Q3. 입주한 지 한 달 만에 보일러가 고장 났다면?

입주한 지 얼마 되지 않았다는 사실은 고장 원인을 판단할 때 참고할 수 있습니다. 다만 입주 기간만으로 책임이 자동으로 결정되지는 않으므로 보일러 상태와 점검 결과를 확인하는 것이 좋습니다.

Q4. 보일러 수리비가 5만 원이면 세입자가 내야 하나요?

수리비가 5만 원이라는 이유만으로 세입자 책임이 되는 것은 아닙니다. 사소한 유지관리인지, 주거생활에 필요한 설비의 고장인지, 계약상 약정이 있는지 등을 확인해야 합니다.

Q5. 집주인이 수리비를 세입자에게 청구하면 어떻게 해야 하나요?

먼저 수리업체의 고장 원인 설명과 계약서의 수리비 부담 특약을 확인하는 것이 좋습니다. 책임이 불분명하다면 수리 내역과 관련 자료를 확보한 뒤 협의하거나 분쟁조정 절차를 검토할 수 있습니다.

Q6. 보일러 전체 교체비도 세입자가 부담해야 하나요?

기본 설비의 노후화로 전체 교체가 필요한 경우에는 집주인의 수선 의무가 인정될 가능성이 높습니다. 다만 세입자의 과실로 교체가 필요해진 경우에는 책임 범위가 달라질 수 있습니다.

Q7. 집주인이 연락을 받지 않아 먼저 수리했다면?

주택 보존에 필요한 수리비라면 민법 제626조에 따라 상환을 청구할 여지가 있습니다. 다만 수리의 필요성과 비용의 적정성 등을 입증할 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

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10. 한눈에 정리｜전세·월세 보일러 수리비 부담 기준

상황	핵심 내용
노후 보일러 고장	집주인 수선 의무 검토
세입자 과실	세입자 책임 가능
보일러 전체 교체	주요 설비 교체 필요성 확인
수리비 부담 특약	특약 내용과 효력 검토
세입자 선지출	필요비 상환청구 가능성
집주인 수리 거부	통지·증빙 확보 후 분쟁조정
장기간 사용 불가	차임 감액·계약 해지 가능성 검토

전세나 월세로 거주하는 집에서 보일러가 고장 났다면 누가 수리비를 부담해야 하는지부터 따지기보다 고장 원인을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

노후화로 인해 기본적인 난방과 온수 사용이 어려워졌다면 집주인의 수선 의무가 인정될 가능성이 있습니다.

반대로 세입자의 부주의로 고장 난 사실이 확인된다면 세입자가 비용을 부담해야 할 수 있습니다.

수리비 부담을 둘러싼 분쟁을 줄이기 위해서는 계약서를 확인하고, 고장 사실을 신속히 알리며, 수리업체의 점검 결과와 영수증을 보관하는 것이 좋습니다.

전세·월세 보일러 수리비는 집주인과 세입자 중 한쪽이 무조건 부담하는 것이 아니라, 고장 원인과 수선 의무, 계약 내용을 기준으로 판단해야 합니다.

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공식자료 및 참고 출처

① 국가법령정보센터 – 민법
제623조 임대인의 의무, 제626조 필요비 상환청구권, 제627조 차임 감액 및 해지 관련 규정, 제634조 임차인의 통지의무
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② 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보 – 임대인의 권리·의무
임대인의 수선 의무와 수리비 부담 특약, 주요 설비 수선에 관한 안내
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③ 대한민국 법원 – 임대차 목적물의 하자, 누가 수선해야 할까?
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④ 대한법률구조공단 – 주택임대차분쟁조정위원회
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※ 본 글은 2026년 10월 기준 확인 가능한 법령과 법원·공공기관 자료를 바탕으로 작성했습니다. 실제 수리비 부담 및 계약 해지 여부는 임대차계약 내용, 고장 원인, 설비 상태, 수리 범위 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.